전세사기 예방 체크리스트 2026 — 계약 전·당일·직후 확인 순서

📌 이 글은 2026년 9월 기준으로 확인한 내용입니다. 제도는 변경될 수 있으니 신청 전 아래 공식 출처에서 최신 내용을 확인하세요.

순서를 지키는 것만으로 상당 부분 막을 수 있습니다

2026년 8월 기준 법제처와 정책브리핑 자료로 확인해 정리했습니다. 전세사기는 특별한 기술이 아니라 임차인이 확인을 건너뛴 틈을 파고드는 경우가 많습니다. 그래서 무엇을 보느냐만큼 언제 보느냐가 중요합니다.

이 글은 계약 전, 계약 당일, 계약 직후 세 단계로 나눠 정리했습니다.

시작하기 전에: 확인되지 않은 숫자는 믿지 마세요

인터넷에 “전세가율 80% 넘으면 깡통전세”라는 기준이 널리 퍼져 있습니다. 이는 업계와 언론에서 통용되는 기준이며, 정부가 고시한 공식 위험 임계치로 확인되지는 않았습니다. 보증 상품의 가입 요건 수치도 기관 페이지에서 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

숫자에 기대기보다 선순위 채권과 보증금의 합이 시세에 비해 얼마나 되는지를 직접 계산해 보시는 것이 실질적입니다.

1단계: 계약 전에 볼 것

등기사항전부증명서(등기부등본)

대법원 인터넷등기소, 등기소 방문, 무인민원발급기에서 발급받으실 수 있습니다.

정책브리핑과 법제처 안내가 공통으로 강조하는 원칙은 하나입니다. 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.

건축물대장

등기부만 봐서는 나오지 않는 것이 있습니다. 위반건축물 여부나 주택이 아닌 용도로 등록된 건물인지는 건축물대장에서 확인합니다.

정부24 건축물대장 발급에서 등본 1통 500원, 초본 1통 300원에 발급받으실 수 있고 처리는 3시간 이내입니다. 500원 아끼려다 보증금을 잃는 일이 없도록 꼭 떼어 보세요.

시세 확인

한 곳만 보지 마시고 교차로 확인하시는 것이 좋습니다. 정책브리핑이 안내하는 경로는 네 가지입니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 실거래가
• 국토부 모바일 부동산 실거래 정보 앱
• 한국부동산원 부동산테크
• 인근 공인중개사 방문

선순위 보증금과 임대인 체납

확정일자 부여 현황을 주민센터나 등기소에서 발급받으면, 나보다 앞선 임차인의 보증금 규모를 확인하실 수 있습니다.

임대인의 세금 체납은 납세증명서로 확인합니다. 기본적으로는 임대인의 동의를 받아 확인하며, 국세는 세무서에서 지방세는 주민센터에서 발급합니다. 국세징수법에 임차인이 미납국세를 열람할 수 있는 제도도 마련돼 있으므로, 임대인이 동의를 꺼린다면 세무서에 열람 요건과 절차를 직접 문의해 보시기 바랍니다.

2단계: 계약 당일에 볼 것

등기부를 한 번 더 뗍니다

계약 전에 확인했더라도 계약 당일과 중도금·잔금 지급 전에 다시 발급받아 내용이 그대로인지 대조하셔야 합니다. 며칠 사이에 근저당이 새로 잡히거나 소유자가 바뀌는 경우가 있습니다.

대리인과 계약할 때

법제처 안내는 이 부분을 분명하게 적고 있습니다. 명의인의 위임장을 받아야 하며, 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효입니다. 상대가 소유자의 가족이라 해도 법적 대리권이 없으면 마찬가지입니다.

특약사항에 넣을 것

법제처가 제시하는 계약서 명시 항목입니다.

• 잔금 지불 시까지 등기부상 권리관계를 현 상태로 유지하여 양도할 것
• 잔금 지불과 동시에 등기이전 관련 서류 일체를 교부할 것
• 잔금일 기준으로 공과금·세금을 정산하는 방식
• 각종 권리제한 등의 말소 또는 인수에 관한 내용

첫 번째 항목이 핵심입니다. 잔금을 치르기 전에 임대인이 대출을 새로 받아 근저당을 설정하는 상황을 막기 위한 문구입니다.

3단계: 계약 직후에 할 것 — 여기가 진짜입니다

계약서에 도장을 찍었다고 보증금이 지켜지는 것이 아닙니다. 세 가지를 따로 해야 합니다.

전입신고와 확정일자는 역할이 다릅니다

이 둘을 같은 것으로 아시는 분이 많습니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 생깁니다. 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 계약 기간 동안 계속 살 수 있게 해주는 힘입니다.

우선변제권은 대항요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다. 경매나 공매에서 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면, 계속 살 수는 있어도 돈을 먼저 받을 순서는 확보되지 않습니다. 반드시 둘 다 하셔야 합니다.

확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원, 등기소, 공증인에게 받으실 수 있고 수수료는 기본 600원입니다.

효력이 생기는 시점이 “다음 날 0시”입니다

이 글에서 가장 중요한 대목입니다.

대항력은 인도와 전입신고를 마친 때 바로 생기는 것이 아니라 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 즉 다음 날 오전 0시입니다. 우선변제권도 대항요건을 갖춘 날 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면 마찬가지로 다음 날 0시부터 발생합니다.

반면 근저당권은 등기하는 즉시 효력이 생깁니다. 이 하루의 시차가 문제입니다. 잔금을 받은 임대인이 그날 바로 대출을 받아 근저당을 설정하면, 임차인의 권리보다 근저당이 앞서게 됩니다.

정부도 이 구조를 문제로 보고 있습니다. 대통령 직속 국민통합위원회가 대항력 발생 시점을 “다음 날 0시”에서 “당일 0시”로 바꾸자고 제안했고, 관계 부처가 연구용역을 진행하며 국회에 관련 개정안이 발의돼 있습니다. 다만 2026년 8월 말 현재 개정은 시행되지 않았고, 여전히 다음 날 0시가 기준입니다.

그래서 잔금일 당일과 그 다음 날에 등기부를 확인하시는 것이 실질적인 방어입니다.

주택임대차 신고(전월세신고제)

계도기간은 2025년 5월 31일로 종료됐습니다. 이제는 과태료가 실제로 부과될 수 있습니다.

한 가지 좋은 점은 임대차 신고 시 계약서를 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 본다는 점입니다. 신고를 제대로 하면 확정일자가 함께 해결됩니다.

보증금 반환보증은 시기를 놓치면 가입이 안 됩니다

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 기관이 대신 지급해 주는 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 취급합니다.

전세계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청하셔야 합니다. 이 시기를 넘기면 가입할 수 없습니다. 보증 대상 보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하입니다.

가입 요건과 보증료는 기관과 시점에 따라 다르므로 해당 기관에서 직접 확인하시기 바랍니다. 보증보험의 구조는 전세보증금 반환보증 가입 방법 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

임대인을 미리 걸러내는 방법

주택도시보증공사가 상습 채무불이행자(악성임대인) 명단을 공개하고 있습니다. HUG 상습 채무불이행자 조회에서 확인하실 수 있습니다. 계약하려는 임대인의 이름이 여기 있다면 그 자체로 답이 나옵니다.

HUG가 국토교통부와 함께 제공하는 안심전세 앱도 있습니다. 제공 항목은 앱에서 직접 확인해 보시기 바랍니다.

이미 문제가 생겼다면

임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 먼저 받으셔야 합니다.

주의하실 점은 등기 이전에 설정된 저당권 등에는 우선하지 못한다는 것입니다. 그리고 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 안전합니다.

전세사기 피해자 결정 신청

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 지원을 받으시려면 피해자 결정을 신청하셔야 합니다.

• 신청처: 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사
• 절차: 신청 → 국토교통부장관의 피해사실 조사 → 전세사기피해지원위원회 심의·의결 → 결정 통지
• 이의신청: 30일 이내
• 결정 신청 및 지원은 2027년 5월 31일까지이며, 적용 대상은 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 경우입니다

기한이 정해져 있으니 해당되신다면 미루지 마세요.

전세피해지원센터

전국 8곳에서 상담을 제공합니다. 운영시간은 평일 10:00~17:00(점심 12:00~13:00)이며 토·일·공휴일은 운영하지 않습니다.

전화 상담은 국토교통부 대표 콜센터 1599-0001(3번: 주택임대차·전세사기·부동산중개), 평일 09:00~18:00에도 가능합니다.

자주 걸리는 함정 다섯 가지

하나, 잔금 당일 근저당 설정. 근저당은 등기 즉시 효력이 생기고 임차인 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 이 시차를 노린 수법이며 정부가 공식적으로 문제로 지목한 사안입니다.

둘, 전입신고만 하고 확정일자를 빠뜨림. 대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다.

셋, 임대차 신고를 안 해서 확정일자까지 놓침. 신고하면 확정일자가 함께 해결되는데, 안 하면 둘 다 없는 상태로 과태료까지 부담하게 됩니다.

넷, 소유자가 아닌 사람과 계약. 위임장 없는 계약은 원천적으로 무효입니다.

다섯, 건축물대장을 안 봄. 등기부에는 나오지 않는 위반건축물이나 용도 문제가 여기서 드러납니다.

계약 조건과 제도는 개별 사정에 따라 다르게 적용됩니다. 계약 전 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차와 전세사기 피해 체크리스트에서 최신 내용을 확인하시고, 판단이 어려운 부분은 위 상담 창구를 이용해 주시기 바랍니다.